国家明年试点以房养老，有谁还在痴等房价跌

yadown 天王 临兵斗者皆阵列前行

新京报讯 我国将有规划地试点“老年人住房反向抵押养老保险”，具体操作办法和实施计划，有望明年一季度出台。

昨天，中国政府网全文公布近日由国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出，“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。

将“养老问题”分解到多部委

我国正面临严峻的“老龄化”问题。今年年底或明年年初，我国60岁以上的老年人将突破两个亿；2025年，这个数字会突破3亿。“如何养老”是每一个普通中国人都要思考和担心的问题。

《意见》将“如何养老”问题分解到民政部、国家发改委、财政部、国土资源部等多部委，要求新建居民小区按人均0.1平方米配建养老服务设施；要求医药结合，社区养老服务覆盖所有居家老人；要求全国社会养老床位数达到每千名老人35-40张，公办养老院必须先保障失能、失智、高龄或“三无”、低收入老人入住。

无论是居家养老、社区养老还是去住养老院，针对普通群众最关注的“靠什么养老”问题，《意见》称，“鼓励老年人投保健康保险、长期护理保险、意外伤害保险等人身保险产品，鼓励和引导商业保险公司开展相关业务”；同时，要求保监会牵头，会同民政部等部门，“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。

“以房养老”曾有试点不成功

“老年人住房反向抵押养老保险”，又称“以房养老”，是指老年人将自己名下的房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，可定期获取一定的养老金直到去世。前几年，“以房养老”曾在南京、上海、北京等城市的个别金融机构自发兴起尝试，但均因效果不理想而停滞萎缩。

此次，国务院《意见》首提发展“以房养老”试点，意味着国外已很成熟的“以房养老”模式，将有规划地在国内规范发展；“养老金”的筹集渠道有望拓宽，不再仅依靠“存款”和“退休金”。民政部社会福利和慈善事业促进司司长詹成付介绍，“以房养老”的试点方案有望于明年一季度拿出。

       以上新政可见，买房还是人生大计，这次又与晚年养老扯上了关系，有谁还在痴痴地等待房控见效、房价下跌？还是想方设法、千方百计、孜孜以求地置地购房才是正道，有房在手，晚年安度。
        下周一保险股是否也会趁势疯一把了。

bxg110110 版主

东凑西借付首付，一还还上三十年，六十岁房子低价抵给银行，国家这买卖做的太牛B了

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百度搜索国外养老，只字未见“以房养老”，难道又是国内砖家叫兽的高见？
       由于世界各国政治制度不同，经济发展水平不等，历史传统各异，不同国家养老保险制度之间存在较大差异。尽管世 界各国养老保险制度的设计五花八门，但几乎都是由一些基本要素所构成，例如，资金来源、财政方式、给付水平及支 付条件等。
按制度特点，国外建立起来的养老保险模式大致可分为四种类型：投保资助型、福利国家型、国家保险型和储蓄积累型等。目前，德国等欧洲大陆国家、美国、日本等发达国家都属于投保资助型，英国、瑞典等北欧国家是福利国家，前苏联、东欧诸国以及澳大利亚等国实行国家保险模式，智利和新加坡等国则实施储蓄积累模式。这些模式在具体设计上各有特点，实施的效果及对经济的影响也有很大差异，以下对它们进行具体的比较。
　　(一)资金来源
　　在这一问题上，主要涉及到两方面问题，即缴费由几方负担和缴费基金具体以何种方式筹集。就养老基金的负担方这一问题来说，一般以雇主、雇员及政府三方出资为主或至少是其中两方出资。就各国实际而言，投保资助型国家主要以三方负担为主，政府的责任主要是间接的；而储蓄型模式中，政府基本不承担责任。
　　具体来看，福利国家的基金来源于一般税收，基本上由国家和企业负担，个人不缴纳保险费或缴纳低标准的养老保险费。例如，瑞典退休者在工作期间不必缴纳任何保险金或保险税。在投保互助型的美、德、日等国中，美国的养老金以社会保障税的形式负担，主要由雇员和雇主缴纳，国库原则上不负担，典型的依靠目的税负担费用，根据所得最高税率可达27%；欧洲大陆国家养老金来源比较多样，主要来自保险费，但以国库的部分负担为补充，其中德国除主要由保险费(占所得比例的17.7%)负担外，国库也分别负担12-15%；东亚的日本也是雇主、雇员、国家三方负担型，日本对其基础部分除有定额保险费负担外，国库负担高达33%。储蓄型模式的典型代表东南亚的新加坡，不需要国家在财政上给予拨款，强制雇员和雇主同时投保，以形成保险基金，并制定个人账户，记载个人缴纳保险费情况，国家在银行利息上给予优惠。
　　(二)财政方式
　　主要有现收现付制和基金积累制两大类，各有优缺点。从根源上说，现收现付制是用工作一代人所创造的财富为同一时期的退休一代人的养老金进行支付，所以它是一个跨代的收入再分配问题，会影响到不同代人之间的福利，并且这种方式可能会“挤出”部分个人储蓄。基金积累制的融资部分或全部来自于参加者个人的缴费，而由缴费集中起来的基金又要用来进行投资，所以参加者最后的养老金是根据个人的缴费记录及基金会的投资回报而定的，对个人储蓄没有太大影响。
　　一般来说，投保资助型、福利型国家及保险型国家的法定养老保险多采用现收现付制，储蓄积累模式国家采取完全积累制。同时，采取现收现付制的国家一般也会留有少量的基金积累。大部分发达国家都从完全积累制开始，之后由于经济上不能维持，转而向现收现付制，使其在一段时间内成为工业国家基本养老保险制度的主要模式。例如，德国吸取了“二战”前积累制管理社会保险资金的教训，认为它易受经济周期变动、通货膨胀、战争等不可预测因素的影响，因此战后主要采取现收现付制。进入20世纪70年代后，全球性的人口老龄化给选择现收现付制的国家带来日益加重的财政压力，西欧发生“福利国家危机”，日本惊呼“年金制度将崩溃”，连小心谨慎的美国也进入“福利困境”。因此，养老保险私有化的浪潮席卷全球，以智利为代表的养老基金私有化改革倍受推崇。相比而言，发展中国家较多采用积累制，典型的代表国家是实行中央公积金制度的新加坡。

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百度“以房养老”，可见国外三国，并非普选模式，只是中国乃人口大国，养老负担沉重，只好啥办法都得考虑用足了？问题是中国的房子可不是那么容易置办的，也许在你想抵押养老的时候，房子的贷款还没还完，也许已经抵押出去为儿女子孙购房，能作为国人养老的支撑吗？正是有钱的什么政策都无所谓，没钱的什么政策都受制！

美国
“以房养老”模式的专业名称叫做“倒按揭”。倒按揭是上世纪80年代中期美国新泽西州劳瑞山的一家银行创立的。如今，倒按揭在美国日趋兴旺，常说的倒按揭模式也是以美国模式为蓝本的。美国的倒按揭贷款放贷对象是62岁以上的老年人。
1、联邦住房管理局有保险的住房倒按揭贷款。用户尽可能长时间生活在自己住房内，并在一定期限内按月分期获得贷款。
2、联邦住房管理局无保险的倒按揭贷款。
3、放贷者有保险的倒按揭贷款。
住房资产高则可贷款数额高；年纪大的住户贷款数额高，这是由于其预期寿命短，意味着还贷周期短；夫妻健在住户比单身者可贷款数额低，因其组合预期寿命大于单身者；预期住房价值增值高可贷款数额高。

加拿大
超过62岁的老人可将居住房屋抵押给银行，贷款数额在1.5万到30万加元之间，只要你不搬家、不卖房，房产主权不变，可以一直住到享尽天年，由后人处理房产时折还贷款。比如一位65岁的老人将所住的房产抵押给银行，贷到10万加元，该老人15年后“归西”后，银行将其房产处置后获得20万加元，减去10万加元的贷款，再减去15年的贷款利息后，剩余的几万加元就由其子女或其他继承人所得。

新加坡
有三种方式待选择。第一种，允许符合条件的组屋拥有者，出租全部或者部分居室来换取养老收入。第二种，对于一些居住在原来较大面积的已退休的夫妇来说，如果子女长大成人并且已经搬到他处居住，老年夫妇可以将现有住房置换成面积较小的住房，以大换小后获得的净收入用作老年日常开支，或者投资一些风险小的产品来获得收益。新加坡允许当事人根据经济状况选择一次性或者分步地完成住房的以大换小。比如，卖掉私人住宅后换取5房式的组屋，然后再换取3房式的组屋，依次类推。第三种，就是平常所说的倒按揭。60岁以上的老年人把房子抵押给有政府背景的公益性机构或金融机构，由这些机构一次性或分期支付养老金。老人仍居住在自己的住房内，当其死亡后，产权由这些机构处置，抵押变现并结算利息，“剩余价值”交给其继承人。在新加坡，只有私人建造的商品住房才能参加倒按揭操作。这里需要说明的是，组屋是由新加坡政府出资,大致相当于我国的经济适用房，这类房产不能选择倒按揭。

haoyaqiang 天王

没房子的怎么养老

gumu16892 天王

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pyb7315 车坛法师

我去。。。

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辛苦十几年作房奴，还完银行贷款才算有了自己的房子，等后半生再把房子抵押给银行贷款用来养老，等归西后房子给了银行用于还贷，银行真是我们大家一辈子的依靠啊

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【另一面】以房养老：推卸责任的大骗局

导语: 南京市民政局日前提出鼓励中介机构开展”以房养老”试点业务以保障老年人生活有切实收入。这种将住房反向抵押贷款用于养老的方式，历经十余年讨论终于进入实践，但很难说在产权、市场、法规上已经准备就绪，此时的政府更像是将养老责任推给市场的甩手掌柜而已。

以房养老也叫住房反向抵押贷款（倒按揭），简单说就是有这种意愿的老人，指房屋产权拥有者，把房子抵押给银行、保险公司等金融机构，后者每月给房主发放固定资金。房主去世后，其房产出售，所得用来偿还贷款本息。要探讨”以房养老”在现阶段的可行性，无非是考察多年来制约这项试点展开的各种因素是否消除。遗憾的是答案并不乐观。

一、以房养老只让孤寡老人老无所依

“养儿防老”观念下，老人的房产难以切割，而且留给子女才是最大保障

2010年中国城乡老年人口状况追踪调查数据显示，中国拥有自主产权住房的城市老年人为79.2%，表明看来有大量城市老年人将是”以房养老”模式受益主体。但问题在于，对房屋有自主产权的老人并非有绝对的处置权。在数千年”养儿防老”的传统观念下，“遗产”与“养老”问题让中国两代人之间存在着彼此心照不宣的特殊权利义务关系。“房产证上写的是老子的名，但房子肯定也是要留给儿子，不能丢掉。”“如果老了没钱花，起码也有儿子养着。”一旦老人加入“以房养老”后，子女或将一无所有，这将导致老人晚年难以获得子女们的情感关怀，多数老人认为这样的选择得不偿失。

银行对“以房养老”业务设置高门槛，有两套房的不需贷款，缺钱的没房抵押

中信银行于2011年10月在国内率先公布实施”以房养老”方案，考虑到风险的防控和按揭到期后的退出问题，该行的”养老按揭”要求老年人或法定赡养人有多套房屋，其中一套房屋用于抵押，便于房产处置，贷款期限也不得超过10年。业内人士指出这样的高门槛实际很难找到合适的服务对象。既然有两套住房为什么要抵押贷款呢，为什么不卖一套，拿现金养老呢？养老贷款只给十年，55岁开始办理住房抵押养老贷款，65岁就到期了，真的需要养老时，没有钱了，房子也归银行了。

就算拿其他以房养老方案来看，其适用范围也是十分有限的。一方面，对于那些退休待遇十分优厚的城市人口(如机关事业单位退休人员)来说，依靠不菲的退休金便足以养老，根本就没有“以房养老”的必要；另一方面，对于那些没有自有产权住房如租住在廉租房、公租房中的城市低收入人口来说，虽然他们确实有养老之忧，但是又根本没有条件和资格奢谈“以房养老”。也就是说，有房子的人大多不需要“以房养老”，没房子或者没产权房的人根本没办法“以房养老”，富家水浇不了穷家田，这是“以房养老”最大的局限性所在。

“居者有其屋”的传统让即使孤寡老人也很少愿意将奋斗大半生的房子抵押给银行

排除上述条件，真正适合“ 以房养老”的就只剩下城市里那些退休金不够多，又拥有产权房的人群，他们可能是独居或孤寡老人，或膝下无子女、子女定居国外的老人，这些老人没有继承等问题。但即使这类老人也担心，一旦签订协议，即失去了对房屋的所有权，落入“没房也没钱”境况。要知道买房子的观念在国人心里是何其根深蒂固，房子对一个家庭的意义绝不只是简单的居住环境。特别是辛苦一辈子的老人，很少会愿意临到头再把自己奋斗的成果交给银行，跟银行“借钱”生活。

二、产权到期时老人将一无所有

住宅70年使用权限制下，老人出售的房产使用年限将近到期，很难卖出好价格

谈及以房养老的障碍，多数分析认为最大的困难在于“住宅只有70年使用权”。如果一个现在25岁的年青人，贷款30年，等到他退休时，房产所在的土地使用权已经出让了至少37年以上，因为这其中还要包括开发商的买地、建房、出售这段时间在内。如果以房养老的话，当老人年迈将房产抵押时，商品房的使用年限大都已经不多，而当老人身故后，房子的使用年限更是所剩无几。将如此残缺的住房来出售很难卖出好价格，很可能会出现产权到期时，人还活着钱却花光了的尴尬情况。

房屋产权到期后自动续期是否无偿尚不明确，银监会此前调研认为“以房养老”难推行

2007年出台的《物权法》虽然规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，但目前并没有任何规定能够明确，70年产权到期后，抵押房屋自动续期是否有偿，如果存在续期费，这对金融机构而言将是一个巨大的未知风险。银监会此前展开的调研也不容乐观，由于我国现有的制度——房屋产权70年，“以房养老”难以推行。如果是房价上行期，保险公司或银行将房产收回后无非出租或出售，都可以获得相对稳定的现金流，“以房养老”问题不大；但在房价泡沫破灭的时候，租不出去或卖不出高价的情况也是可能发生的。

三、中国楼市风险高老人玩不起

中国楼市阴晴难测，房价涨太高养老者吃亏，房价持续下行金融机构不会做亏本买卖

“以房养老”的预设基本前提是，当一个人年老刚还清房贷时，他的房子仍足够值钱，可以顺利地重新入市，并以高价出售给年轻一代的买房者，他才能拿到养老金。但现实并不会如此理想，据专家推算，到2014年，老年人口总量和比例将首次超过少儿人口。城市中老年人越来越多，年轻人增长缓慢，许多独生子女家庭变成二合一，年轻人不需要再买房子，甚至许多因婚姻而节约出一套房子并把它推向市场。当这些房子和老人的房子一起推向市场，将明显出现供大于求的情况，房价将很难长期维持“上行”，才是不仅不能靠房子养老，反而白白养了房子。

即使不考虑房价下行的因素，中国泡沫隐现的楼市背景下，“以房养老”依然注定充满风险。在北京上海等一线城市，一套房子动辄就上百万，很多人到60岁恐怕也还不上贷款，60岁之后“人养房”都成问题，别说“房养人”了。如果涨速过快，则养老者要吃大亏；如果价格形势急转直下，则银行机构又要当冤大头。业内人士称，以房养老的难度在于，对国内房地产市场价格中长期走势、人均预期寿命等关键因素的难以预测。对银行、保险公司等机构来说，“倒按揭”时间越长风险越大，他们对此项业务不积极并非没有道理。

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四、养老金亏空变相鼓励老人自寻出路

养老金万亿缺口持续扩大，号召以房养老就是用民众私人财产来弥补政府支出的不足
尽管各地在推进”以房养老”过程中，一直强调并不是替代目前的养老制度，只是作为辅助和补充，养老金也不会全部来自房屋的抵押贷款。但在前述产权不明确、市场风险高、传统观念难改的现实下，冒然将养老体制改革推给市场，热衷处置公民本就微薄的私有财产，动机仍旧值得警惕。
由于1997年养老保险制度改革之时，政府没有承担相应的转制成本，个人账户中的资金很多被挪用去发放退休人员的养老金，导致个人账户的空帐运行规模已超过万亿元大关，而且这一缺口仍在迅速扩大。与此同时，少数拿着高额退休金的公务员阶层可以过着衣食无忧的中等生活，而大多数普通企业退休职工，养老金只有退休公务员的几分之一，他们只能生活在中低水平之下。而这些同样是新中国的建设者，不计报酬和代价为国家贡献了一辈子。老了退休后，国家却给不了他们体面足额的退休收入。在这样的情况下，作为社保政府主管的民政部门，反而号召推广所谓的以房养老，本质上就是想用老百姓的住房产权来弥补政府养老支出的不足。

“以房养老”补不齐公共养老体系的窟窿，老人需要的不是“锦上添花”而是“雪中送炭”
事实上，无论”以房养老”前景多么美妙，都不能脱离养老体制的改革和完善，也不能成为养老保险缺位的推辞。因为全国养老保险基金在未来25年间将出现收不抵支的状况；养老金的收支困难阻力重重；公共养老保障体系的覆盖面只占人口总数的15％；这三大难题都不是”以房养老”能够解决的。而这些基本问题不能够妥善处理，”以房养老”的探索就会显得无关痛痒，空中楼阁。毕竟，对绝大多数迟暮之年白发苍苍老无所依之人，他们需要的不是“锦上添花”而是“雪中送炭”，最靠谱也最应该负起养老责任的，除了有赡养能力的子女，就应该是政府出面担此重任。

结语：以房养老要保证有房没钱的愿意抵押房产，同时又要保证靠银行贷款能安度晚年；既要保证能够买得起房，同时也要保证房价不往下降，这在中国几乎是不可能的事情。制定这样的政策就是想尽办法靠窥视民众钱包来填补养老亏空，基本和小偷没什么两样。（出品：网易新闻另一面，编辑：鲁欣）